地中埋設物とは？土地売却で失敗しないための調査・対処・責任ガイド

土地を売ろうと思ったとき、地面の下に何が埋まっているかまで、気にしたことはありますか？

古い基礎や廃棄物が引き渡し後に発見されると、売主が費用を請求される深刻なトラブルに発展することがあります。

この記事では、地中埋設物の基礎知識から調査方法、発見時の対処法、契約不適合責任まで、土地売却前に知っておきたいことをまとめて解説します。

地中埋設物とは何か？土地売却前に知っておきたいこと

土地を売ろうと思ったとき、「地面の下に何か埋まっているかもしれない」と考えたことはありますか？
実はこの問題、売却後のトラブルでとても多いテーマのひとつなんです。
まずは地中埋設物の基本から、一緒に確認していきましょう。

1-1. 地中埋設物の定義と代表的な種類（古い基礎・廃棄物・配管など）

地中埋設物とは、土地の地面の下に埋まっている物のこと全般を指します。

地中埋設物には「自然に発生したもの」と「産業廃棄物」の2つがあります。 具体的には、古い建物の基礎コンクリート、埋め戻された井戸、地中に残された浄化槽、アスファルト片、木くず、瓦、コンクリートのガラ（廃材）などが代表的です。

実際に売主の損害賠償義務が認められた地中埋設物としては、排水管・浄化槽・古基礎・アスファルト片・コンクリートガラ・陶器片・井戸・煉瓦・木くず・タイル・杭・鉄屑・建築廃材など、ありとあらゆるものがあります。

なお、水道管や下水道設備など家の建設に欠かせない埋設物もあるため、地中に埋まっているものすべてが撤去の対象とは限りません。 つまり「埋まっているもの＝すべてアウト」ではなく、買主に不利益をもたらすかどうかが判断の分かれ目になるんです。

1-2. 地中埋設物が土地売却に影響する理由

地中埋設物は目に見えません。 それがまさに、売却時に問題となる最大の理由です。

よくあるパターンとしては、「新築工事を進めている最中に浄化槽が出てきて、撤去作業のせいで工事が進まなくなった」など、買主の目的の妨げになったというケースがあります。

たとえば、夢のマイホームを建てようと土地を買った買主が、基礎工事を始めた途端にコンクリートの塊が出てきた――そんな事態になると、工事はストップし、追加費用もかかり、場合によっては売主への損害賠償請求に発展します。

地中埋設物の影響で地盤が弱くなれば、地震対策を施す必要性も出てくる場合があります。
見えないからこそ、事前の対策が欠かせないのです。

1-3. 地中埋設物が見つかりやすい土地の特徴と歴史的背景

どんな土地に地中埋設物が眠っているのか、気になりますよね。

産業廃棄物に対する規制がそれほど厳しくなかった時代には、建物を解体する際に発生した屋根瓦やコンクリート片をそのまま地中に埋め戻すことが珍しくありませんでした。 つまり、昭和の時代に解体された建物があった土地は、特に注意が必要です。

建てられていた建物が平屋の建物であれば浄化槽が残っている可能性があり、マンションやビル、クリーニング工場、ガソリンスタンドなどが建っていた場合は、地中に何らかの建築物等が埋まっているリスクを考える必要があります。

また、ガソリンにはベンゼンや油などが含まれており、このような有害物質によって土壌が汚染されている可能性があります。1980年代以前からガソリンスタンドを営業していた場合は、鉛による汚染も考慮しなければなりません。 過去の土地の使われ方を知ることが、リスク回避の第一歩になります。

土地売却における地中埋設物と契約不適合責任の関係

「うちの土地に何か埋まっていたとして、それって売主の責任になるの？」
そう感じている方も多いでしょう。
ここでは、売主が知っておくべき法的責任について、わかりやすく解説します。

2-1. 契約不適合責任とは何か？売主が負うリスクをわかりやすく解説

契約不適合責任とは、ひと言でいえば「約束と違うものを渡したら、売主がその責任を負う」という考え方です。

2020年4月の民法改正によって導入された新しい法律で、「瑕疵担保責任」という名称から変更されました。

従来の瑕疵担保責任では「隠れた瑕疵（かし）」が対象でしたが、契約不適合責任では「契約の内容に適合していない状態」が問題となります。そのため、売主は契約書に記載された内容に合致しない場合、買主から責任を追及される可能性が高まります。

たとえていうなら、「きれいな土地として売った」のに「実際には地中にゴミが大量に埋まっていた」というケースは、まさに「契約と現実が違う」状態です。 改正後は売主の責任範囲がより広くなったため、以前にも増して丁寧な対応が求められます。

2-2. 地中埋設物が「契約不適合」と判断される条件

では、地中埋設物があれば必ず契約不適合になるのでしょうか？ そうとも限りません。
ポイントは「買主の土地利用目的を妨げるかどうか」です。

土地の地下に地中埋設物が存在することが原因で、契約上予定していた方法による土地の利用ができなくなった場合、土地の「品質」に関する契約不適合が存在すると評価されます。

過去の裁判例では、売買契約書に「売主は旧建物・工作物の一切を解体・撤去して土地を引き渡す」と定められていたにもかかわらず、解体後の土地にガラが残されていた事案で、売主の損害賠償責任が認められています（2020年11月26日東京地裁判決）。

このように、契約書の文言によっては地中に残った廃材まで撤去義務が及ぶ場合があります。
「解体しました」という言葉だけでは安心できないのです。

2-3. 売主が責任を問われた場合に発生する費用と損害賠償の範囲

契約不適合責任を問われると、売主にはどんな負担が生じるのでしょうか。

民法上、契約不適合責任は、①追完請求、②代金減額請求、③損害賠償請求、④契約解除の4つがその内容となっています。

具体的には、売主側で地中埋設物を撤去して再度引き渡す、あるいは撤去費用相当額を代金から値引きする、という対応が求められることになります。

地中埋設物の場合、撤去工事費用相当額の代金減額が認められる可能性が高いです。 最悪の場合、買主から契約そのものを解除されてしまうケースも。 売主にとっては非常に大きな損失につながりかねません。

2-4. 契約不適合責任を免責にする特約の活用と注意点

「責任を負いたくない」という気持ちはよく分かります。 実は、契約書に特約を盛り込むことで、一定の免責が可能です。

売主が宅建業者で買主が宅建業者以外の場合、宅建業法では「物件の引き渡し後2年以内」を最低条件に、契約不適合責任の期限を設定する特約が認められています。

ただし、免責特約にも限界があります。 あらかじめ物件状況報告書等で問題のある箇所を具体的に告知し、当該状態を前提として契約を締結すればその部分は契約内容とされ、契約不適合には当たらないと解されます。

つまり、「知っていたこと」を隠したまま免責特約を付けても、法的には通用しないのです。 誠実な告知と特約のセットが、売主を守る最善の手立てといえます。

土地売却前にできる地中埋設物の調査方法

「備えあれば憂いなし」という言葉がありますが、地中埋設物の問題もまさにこれ。
売却前に調査しておくことで、後のトラブルをぐっと減らすことができます。
どんな調査があるのか、順番に見ていきましょう。

3-1. 地歴調査で埋設物リスクを事前に確認する方法

地歴調査は、まず最初に行うべき調査です。

地歴調査は、登記簿や古地図、地形図などを確認して、過去どのように土地が利用されていたかを確認するものです。現在は住宅地として利用されていても、過去の資料を確認してガソリンスタンドやクリーニング店、工場などに利用されていたことがあるなら、埋設物があったり、薬品などで土壌が汚染されたりしている可能性があります。

費用面では、簡易的な調査で5〜10万円程度の費用が必要となります。 「土地の履歴書」を調べるようなイメージで、比較的手軽に始められる調査です。

地歴調査は土壌汚染などの特定有害物質の種類や可能性を調査する際に頻繁に利用されます。調査費用は7〜30万円程度になります。 範囲や精度によって費用は変わるため、事前に不動産会社や専門業者へ相談してみましょう。

3-2. 専門業者による地中埋設物調査の流れと費用相場

地歴調査で怪しい結果が出たら、次は実地調査の出番です。

地歴調査にて地中埋設物が疑われる場合は、非破壊検査として地中レーダーを用いた調査が行われます。地面にレーダーを走らせ、反射波によって埋設物の存在や土地の状態、地盤の強度などを測ります。

地中レーダー探査は、一般的な住宅地の場合、10〜15万円程度の費用が必要となります。

さらに精密な調査が必要な場合は、ボーリング調査へと進みます。 ボーリング調査は、地面に穴を開けて土を採取し、地中の状況を直接確認できる方法です。埋設物の有無や地層の構造・土質・地下水の状況・岩盤の深さなどを正確に把握できます。最も確実な調査方法ですが、1地点あたり20〜30万円程度とコストが高い点があります。

3-3. 調査結果を売買契約書にどう反映させるか

調査が終わったら、その結果を契約書に正確に反映させることが大切です。

調査によって埋設物があることが判明している場合に、その内容を売買契約書・重要事項説明書に記載し、買主に容認してもらったうえで契約する方法があります。たとえば「本物件の地中には、調査の結果、旧建物のコンクリート製の基礎が残置されています」といった形で具体的に告知し、その分、売買価格の減額などで調整するのが一般的です。

何も問題が見つからなかった場合でも、「調査を実施し異常なし」という記録を残しておくことが安心につながります。 調査結果は、売主と買主双方にとっての「証拠書類」になるのです。

地中埋設物が見つかった時の対処ステップ

「もし見つかってしまったら、どうすればいいの？」
そう不安に感じている方も多いはず。
ここでは、発見から引き渡しまでのステップをわかりやすく整理します。

4-1. ステップ1: 発見後すぐに行う埋設物の確認と記録

まず一番大切なことは、「とにかく記録に残す」ことです。

埋設物が見つかった場所・深さ・種類・量を、写真や図面に記録してください。 このとき感情的に判断せず、「何がどこにどのくらいある」という客観的な事実を整理することが重要です。

記録を残しておくことで、その後の業者選定や費用交渉の際に、正確な情報をもとに話を進められます。 「なんとなく覚えている」という状態のまま話を進めると、後々認識のズレが生じやすいのです。

4-2. ステップ2: 不動産会社・専門業者への報告と相談

記録をとったら、すぐに不動産会社と専門業者に報告しましょう。

事情があって十分な調査や撤去工事ができなかったり、状況的に調査が不要であったりする場合は、売主が知る限りのすべての地中埋設物に関する情報を買主に提供し、合意の上で購入してもらうことが大切です。

不動産会社は、埋設物の状況に応じた売却戦略を一緒に考えてくれます。 「こんなこと伝えたら売れなくなる」と隠してしまうことが、一番のリスクです。 正直に伝えることが、結果的に自分を守ることにつながります。

4-3. ステップ3: 撤去工事の見積もりと業者選定

専門業者に依頼して、撤去費用の見積もりを複数社から取りましょう。

地中埋設物の撤去は、専門業者に依頼する必要があります。埋設物の種類により撤去方法は異なり、建築廃材であるコンクリートや瓦は、重機で掘り起こし、産業廃棄物として処理します。

費用相場の目安として、一般的なコンクリートの場合1㎡あたり12,000円からが相場です。木くずは5,000円から、レンガや瓦は20,000円からが目安となります。浄化槽や古井戸の撤去には、それぞれ約10万円の費用がかかります。

1社だけの見積もりでは相場感がつかめないため、最低でも2〜3社に依頼することをおすすめします。

4-4. ステップ4: 撤去後に必要な地盤確認と書類整備

撤去工事が終わったら、地盤の状態を改めて確認してください。

埋設物を掘り起こした後、土地に空洞ができていたり地盤が緩んでいたりするケースがあります。 必要に応じて地盤補強工事を行うことで、買主が安心して建物を建てられる状態になります。

また、撤去工事の完了報告書や廃棄物の処分証明書も保管しておきましょう。 これらの書類が「きちんと処理した証拠」となり、売却交渉をスムーズに進める材料になります。

4-5. ステップ5: 買主への適切な告知と交渉の進め方

最後のステップは、買主への誠実な告知です。

「これぐらいの地中埋設物なら伝えなくても大丈夫だろう」と自分で判断せず、買主に対して誠実さを示すことが、のちのちのトラブルを防ぎます。事前に告知することで価格交渉への影響も考えられますが、伝えたうえで契約すれば、少なくとも契約不適合責任には問われません。

撤去が完了しているなら「撤去済み」として売却できます。 費用の問題で撤去が難しい場合は、埋設物の内容を明示したうえで価格を調整する方向で交渉しましょう。

地中埋設物の撤去費用と土地売却価格への影響

「結局どのくらいのお金がかかるの？」というのが、皆さんが最も気になるところではないでしょうか。
撤去費用の相場と、売却価格への影響について整理してお伝えします。

5-1. 埋設物の種類別にみる撤去費用の相場

地中埋設物の撤去費用は、何が埋まっているかによって大きく変わります。

コンクリートの場合1㎡あたり12,000円から、木くずは5,000円から、レンガや瓦は20,000円からが目安となります。浄化槽や古井戸の撤去には、それぞれ約10万円の費用がかかります。

さらに、地中深くからコンクリートガラや建物基礎が発見された場合、撤去するのに大がかりな解体工事が必要なため、より多額の費用が発生します。

加えて、撤去した廃材をトラックで運搬する費用も別途かかります。 土地の面積や埋設物の深さによって総額は大きく変わるため、必ず現地調査を経た見積もりで確認することが重要です。

5-2. 撤去費用を売主・買主どちらが負担するかの考え方

撤去費用の負担については、明確なルールがあります。

原則として、売主が知っていた埋設物については売主が撤去費用を負担する義務があります。 一方、事前に告知し買主が了承したうえで契約した場合は、その内容次第で費用分担を交渉することが可能です。

調査によって埋設物があることが判明している場合に、その内容を売買契約書・重要事項説明書に記載し、買主に容認してもらったうえで契約する方法があります。その分、売買価格の減額などで調整するのが一般的です。

「撤去費用を売主が負担して更地にして売る」か「埋設物ありの状態を告知して価格を下げる」か――どちらが有利かは土地の状況によって異なります。 不動産会社と相談しながら、最適な方針を選んでください。

5-3. 撤去せずに売却する場合の価格調整と交渉術

すべての埋設物を必ず撤去しなければならない、というわけではありません。

不動産の売却で厄介な地中埋設物ですが、撤去しなくてもよい地中埋設物もあります。それは地中にあっても買主の不利益につながらないもので、新たな建築に支障の出ない昔の基礎杭や水道管などです。

撤去せずに売却する場合は、埋設物の内容・範囲・深さを調査書とともに契約書に明記し、その分を価格に反映させる交渉が一般的です。 買主が「納得して買った」という状態を作ることが、後のトラブルを防ぐ上で何より大切です。

まとめ：地中埋設物と正しく向き合って土地売却を成功させる

ここまで読んでいただいた皆さんは、すでに地中埋設物への「備え」ができています。
最後に、大切なポイントを改めて整理しておきましょう。

6-1. 売却前・発見時・契約時の3段階でやるべきことの整理

土地売却における地中埋設物への対応は、「売却前」「発見時」「契約時」の3つの段階に分けて考えると整理しやすくなります。

売却前は、地歴調査から始めて必要に応じてレーダー調査・ボーリング調査へと進める。 発見時は、記録・報告・見積もり・撤去の4ステップを落ち着いて実行する。 契約時は、調査結果を契約書に正確に反映し、買主への告知を誠実に行う。

この3段階を意識するだけで、引き渡し後のトラブルリスクを大幅に下げることができます。

6-2. 専門家（不動産会社・土地家屋調査士・弁護士）を活用する重要性

地中埋設物の問題は、一人で抱え込まないことが大切です。

地中に廃棄物が存在することは外見からはわかりませんが、その土地にどのような建物が建っていたのか、どのように使われていたのかを確かめれば、ある程度の見当をつけることができます。土地取引の専門家として、宅建業者は地中埋設物に関連する情報を買主に提供する責任があります。

不動産会社・土地家屋調査士・弁護士のそれぞれが異なる専門性を持っています。 売却の相談は不動産会社、調査の精度を上げるなら土地家屋調査士、法的トラブルに備えるなら弁護士というように、場面に応じて頼る専門家を選びましょう。

6-3.地中埋設物を「リスク」から「安心の根拠」に変えるための心構え

「地中埋設物があることが分かった」という事実は、確かにショックかもしれません。 でも、それを早期に把握できたことは、むしろラッキーなことでもあります。

地中埋設物に関するトラブルを防ぐ最も確実な方法は、契約前に調査を実施し、埋設物が発見された場合は撤去してから引き渡すことです。これにより、地中埋設物に関する契約上のリスクをほぼゼロにできます。

「調査して、告知して、適正価格で売る」という誠実な姿勢こそが、最終的に買主の信頼を得て、スムーズな売却を実現する近道です。 地中埋設物の問題は、正面から向き合えば必ず解決の糸口が見つかります。ぜひ、専門家と一緒に一歩踏み出してみてください。

解体工事は山吹建装にご相談ください

地中埋設物の問題は、土地を売る側にとって、見えない不安と向き合い続ける、精神的にも負担の大きいテーマです。 でも、事前に調査して正直に告知することで、買主との信頼関係が生まれ、むしろスムーズな売却につながることがあるとしたら、少し気持ちが楽になりませんか。

「隠す」だけが選択肢ではありません。丁寧に調査した結果が、買主の安心になり、売主の責任を守る盾にもなる。そんな可能性が、誠実な対応にはあります。

まずは売却を検討し始めた段階を目安に、地歴調査への相談から始めてみてください。地面の下に何があるかを知ることが、後悔のない土地売却への、最初の一歩になります。

山吹建装株式会社であれば、

・建物の解体時に地中埋設物が見つかった際も、状況を丁寧に確認しながら適切に対応

・コンクリートガラや廃材など、撤去が必要な埋設物も廃材処分まで含めて一括対応

・アスベスト調査や廃材処分など必要な費用を明確にした、安心の解体工事に対応

大切な土地だからこそ、地中のひとつひとつを丁寧に確認しながら、安心して次の方へ受け渡せる解体工事をサポートします。はじめての解体工事でも、安心してご相談ください。

ご相談・お見積りは無料で対応しております。
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